1. Hoe kan ik de huurprijs van mijn kamer berekenen? De prijs van een kamer bestaat meestal uit twee gedeelten: de 'kale' huur en de servicekosten. De kale huur is het geld dat u betaalt voor het gebruik van de hoeveelheid ruimte die u huurt en de voorzieningen in de kamer en overige voorzieningen in de woning waarvan u gebruik maakt. Voor deze berekening is een puntensysteem bedacht. Hoe meer punten de kamer krijgt, hoe hoger de huurprijs van een woning is. Aan de hand van een formulier kunt u zelf berekenen hoeveel punten uw kamer waard is.
2. Wat is All in-huur? Bij een all in-huur is geen uitsplitsing gemaakt tussen de 'kale' huur en de servicekosten. Huurder en verhuurder doen er goed aan een all in-huur te splitsen, omdat er geen regels zijn die in een wijziging van een all in-huur kunnen resulteren. Als ze het daarover niet eens worden, kan de huurder de Huurcommissie vragen aan te geven wat de huurprijs is en welk bedrag geldt als voorschot op de servicekosten. Volgens de wet zal de Huurcommissie de minimaal redelijk huurprijs (= 55% van de maximale huurprijsgrens) als huurprijs aangeven. De servicekosten worden op 25% van de minimaal redelijke huurprijs gesteld. Ook de verhuurder kan om een uitsplitsing door de Huurcommissie vragen, doch alleen als de all in-huur lager is dan 55% van de maximale huurprijsgrens. Deze procedure kost € 11.
3. Kan ik huursubsidie krijgen voor m'n kamer? Doorgaans niet. Alleen bewoners van zelfstandige woonruimte kunnen in principe huursubsidie krijgen. En bij zelfstandige woonruimte hoort een eigen ingang, badkamer, toilet en keuken. Alleen als het gaat om al aangewezen wooneenheden, begeleid wonen of groepswonen door ouderen kan huursubsidie worden aangevraagd.
4. Waaruit bestaan servicekosten? Dit zijn kosten voor bijvoorbeeld levering van gas, elektriciteit, meubilering, stoffering en diensten zoals schoonmaak. Diensten en leveringen worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Over elk kalenderjaar moet de verhuurder een overzicht geven van de servicekosten die in dat jaar zijn gemaakt, met daarbij een verrekening van betaalde voorschotten. Als bijvoorbeeld het energiebedrijf een andere periode aanhoudt om te verrekenen met de verhuurder dan mag de verhuurder de kosten van het verbruik van de huurder in dat overzicht betrekken als die periode in dat kalenderjaar eindigt.
5. Wat staat in de huurovereenkomst? In de huurovereenkomst staan afspraken tussen huurder en verhuurder over de totale huurprijs ('kale' huur en servicekosten) en andere afspraken (zoals het gebruik van voorzieningen als telefoon, wel of niet toelaten van huisdieren enzovoort). Modelcontracten van huurovereenkomsten kunt u krijgen via de Nederlandse Woonbond.
6. Wat zijn mijn plichten als huurder? U bent verplicht om tijdig de huur te betalen, en om de gehuurde woonruimte ook daadwerkelijk als woonruimte te gebruiken (en dus bijvoorbeeld niet als bedrijfsruimte). Verder mag u geen overlast veroorzaken voor omwonenden. Kleine herstellingen (zoals bijvoorbeeld leertjes van kranen vervangen of sloten van deuren repareren maar ook het schoonhouden van de gehuurde kamer) zijn voor de rekening van de huurder. De precieze afspraken over plichten van de huurder zijn vastgelegd in de huurovereenkomst. Deze mogen niet ten nadele van de huurder afwijken van de vastgestelde regels. Naast overeengekomen plichten bestaat er vaak een aantal aandachtspunten voor de huurder.
7. Waar kan ik terecht als ik een geschil hebt met m'n verhuurder? Bij onenigheid tussen huurder en verhuurder over hoogte van de huur, servicekosten of ernstige onderhoudsklachten kunt u zich voor een uitspraak wenden tot de huurcommissie. Voor (bijna) alle procedures bij de huurcommissie moeten zowel huurder als verhuurder een voorschot aan leges van € 11 betalen.
8. Ernstige gebreken De huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om de gebreken te herstellen. Maar de commissie kan wel besluiten dat de huurder een huurverlaging krijgt. De verlaging is tijdelijk en gaat in op de eerste dag van de maand na de maand waarin de huurder de verhuurder heeft verzocht het gebrek op te heffen en geldt totdat de klachten verholpen zijn.
9. Waar moet ik bij het huren van een kamer op letten?
U kunt binnen de eerste zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Daarbij houdt de huurcommissie ook rekening met de aanwezigheid van gebreken.
Als u klachten heeft over onderhoud of reparaties aan de woning, stel de verhuurder dan schriftelijk op de hoogte van zijn verplichtingen om de woning in goede staat van onderhoud op te leveren en houden.
In een huurovereenkomst kunt u met de verhuurder een coöptatierecht afspreken. Dit betekent dat u bij vertrek uit de woning het recht heeft om een volgende huurder voor te dragen. De verhuurder mag, als hij daar goede argumenten voor heeft, de voorgedragen huurder afwijzen.
U bent aansprakelijk voor degenen die bij u op bezoek komen. Als u voor langere tijd iemand bij u op de kamer wilt laten wonen, is het verstandig om dit van tevoren met de verhuurder te bespreken.
Controleer het servicekostenoverzicht op dubbele posten en vergelijk het met de huurovereenkomst. U hoeft een eventuele verhoging van het voorschotbedrag pas te betalen als u het jaarlijkse servicekostenoverzicht heeft gekregen en dat aanleiding geeft tot verhoging.
Een te hoog voorschotbedrag kunt u door de huurcommissie om een uitspraak te vragen laten verlagen.
10. Verdere aandachtspunten voor de huurder
Puntenberekening: Als de verhuurder de kamer niet, of volgens uw berekening onjuist heeft gewaardeerd, dan is het verstandig om zelf een puntenberekening uit te voeren (zie vraag 1.).
Huurverhoging: Als u wel de huurverhoging betaalt, en niet (tijdig) een bezwaarschrift heeft ingediend, dan wordt ervan uitgegaan dat u instemt met de huurverhoging. De huurverhoging is dan legitiem tot stand gekomen. Hebt u wel een bezwaarschrift ingediend, en de huurcommissie vindt de verhoging niet redelijk, dan kunt u het teveel betaalde bedrag terugvragen.
Rappelbrief: Betaalt u de huurverhoging niet, maar heeft u ook geen bezwaarschrift ingediend, dan kan de verhuurder u een aangetekende rappelbrief sturen. U kunt binnen twee weken na deze rappelbrief de verhuurder nog berichten welke bezwaren u heeft. Laat u dit na, dan kan de verhuurder tot drie maanden na de voorgestelde huurverhogingsdatum aan de huurcommissie om een uitspraak vragen. Als de verhuurder zijn voorstel tot huurverhoging aangetekend heeft verzonden, dan vervalt de rappelprocedure. De verhuurder kan dan tot zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie om een uitspraak vragen.
Huurverhogingsbedrag: Als de huurcommissie uw bezwaar afwijst, moet u de huurverhoging meestal alsnog vanaf de voorgestelde ingangsdatum betalen. U doet er verstandig aan om, terwijl de bezwaarprocedure loopt, elke maand het huurverhogingbedrag te sparen.
Vragen van verhuurders
1. Hoe kan ik de verhuurprijs bepalen? De vergoeding voor de woonruimte is opgebouwd uit twee delen: de kale huur en de servicekosten. De maximale kale huur is te bepalen aan de hand van een puntensysteem. Voor voorzieningen in de gehuurde woning en de grootte worden punten toegekend. Hoe meer punten de kamer krijgt, hoe hoger de huurprijs kan zijn. Aan de hand van een tabel kunt u zelf berekenen hoeveel punten uw kamers waard zijn.
2. Wat zijn mijn plichten als verhuurder? U bent verplicht om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder aan te bieden, en om noodzakelijke reparaties te verrichten. Verder moet u de privacy van de huurder respecteren (u mag dus de woonruimte niet zelf gebruiken of betreden zonder toestemming van de huurder). De huurder mag dan ook de gehuurde woonruimte afsluiten. Naast verplichtingen bestaat er ook een aantal aandachtspunten voor de verhuurder.
3. Waar kan ik, in geval van een geschil met huurder, terecht? Bij onenigheid tussen huurder en verhuurder over hoogte van de huur, wanprestatie van een van de partijen of andere zaken kunt u zich wenden tot het secretariaat van de Huurcommissie. Voor (bijna) alle procedures bij de Huurcommissie moeten zowel huurder als verhuurder een voorschot aan leges van € 11 betalen.
4. Wat kan ik doen als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt? Bij wanprestatie van de huurder kunt u bij de rechter vorderen om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft, overlast veroorzaakt of anderszins niet aan zijn verplichtingen voldoet. Voordat de rechter de overeenkomst ontbindt kan hij, als hij dat redelijk vindt, de huurder maximaal één maand de tijd geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig. Ook kunt u de huurovereenkomst opzeggen omdat de huurder zich niet als een goede huurder gedraagt. Deze opzegging is gebonden aan een minimale opzeggingstermijn van drie maanden waarbij voor ieder jaar dat de huurovereenkomst loopt één maand moet worden opgeteld met een maximum van drie.
U bent verplicht om te zorgen voor onderhoud van en de reparaties aan de woonruimte die u verhuurt en waarvan de huurder het medegebruik heeft voor zover dat geen kleine herstellingen zijn..
Als u zelf huurder bent van de woning en overweegt een kamer te verhuren, ga dan eerst na of in uw huurovereenkomst een verbod op onderhuur is opgenomen. Als u volgens dat contract geen kamers mag onderverhuren, dan kunt u de huiseigenaar om een ontheffing van deze bepaling vragen.
De inkomsten uit kamerverhuur voor particulieren (hospitakamers) zijn vrij van inkomstenbelasting tot een vastgesteld maximumbedrag. Voor 2003 is dit maximumbedrag € 3595,=. Hebt u meer dan het maximumbedrag aan bruto huurinkomsten, dan geldt de vrijstelling niet maar zijn de kosten die u maakt voor de verhuurder wel aftrekbaar. De vrijstelling geldt niet voor commerciële kamerverhuur, seizoengebonden verhuur en verhuur van een hele woning.
Als u als huurder een kamer onderverhuurt en u ontvangt huursubsidie, dan wordt uw subsidiebedrag verlaagd. Met welk percentage hangt af van het deel van de woning dat u onderverhuurt. De onderhuurder wordt in dit verband alleen als zodanig geaccepteerd, als er een schriftelijke huurovereenkomst is. Is die er niet, dan wordt het inkomen en vermogen van de onderhuurder meegeteld bij de berekening van de huursubsidie. De onderhuurder wordt dan als medebewoner gezien.
U moet uw huurder minstens één servicekostenoverzicht per kalenderjaar geven. U kunt het voorschotbedrag voor de servicekosten pas verhogen als u uw huurder het overzicht heeft gegeven en dit overzicht aanleiding geeft tot een verhoging.
Wanneer u een kamer opnieuw verhuurt, mag u de huurprijs optrekken tot het bedrag dat volgens het puntentotaal van die kamer de maximale huurprijs is.
6. Verdere aandachtspunten voor de verhuurder Als de huurder de voorgestelde huurverhoging niet betaalt, en ook geen bezwaarschrift vóór de voorgestelde huurverhogingsdatum naar u heeft gestuurd, kunt u de huurder uiterlijk binnen 6 weken na die huurverhogingsdatum opnieuw het huurverhogingsvoorstel, maar dan bij aangetekende brief, versturen. Als de huurder dan nog niet binnen 2 weken na verzending van die brief schriftelijk instemt met dat voorstel kunt u de huurcommissie tot uiterlijk 3 maanden na de voorgestelde huurverhogingsdatum verzoeken uitspraak te doen. Als u de huurder het huurverhogingsvoorstel direct al bij aangetekende brief heeft toegezonden hoeft u de huurder niet meer te rappelleren. Indien dan de huurder de voorgestelde huurprijs niet betaalt en evenmin u een bezwaarschrift vóór de voorgestelde huurverhogingsdatum heeft toegezonden, kunt u tot uiterlijk 6 weken na die datum een verzoekschrift om een uitspraak bij de huurcommissie indienen. Een exemplaar van dit verzoekschrift is verkrijgbaar bij het secretariaat van de Huurcommissie. Als u dat verzoekschrift niet (tijdig) indient, gaat de huurverhoging niet door. U kunt dan de huurder wel opnieuw een voorstel tot huurverhoging, met een nieuwe huurverhogingsdatum doen waarna alle bovengenoemde termijn opnieuw gaan gelden.
Vragen over hospitakamers
1. Wat zijn hospitakamers? Dat zijn kamers in een woning die worden verhuurd door iemand die in dezelfde woning woont. Dat kan de eigenaar/bewoner zijn of de huurder. Is de hospita huurder dan is de kamerbewoner onderhuurder.
2. Hoe zit 't met de huurbescherming van de huurder? Voor hospitakamers gelden bijzondere regels. Zo gelden de eerste negen maanden van de huurovereenkomst als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder opgave van reden de huur opzeggen. Wel moet hij een opzegtermijn van minimaal drie maanden aanhouden.
3. Kan ik hospita worden als ik zelf huurder ben? Als u zelf huurder en bewoner bent van een woning en overweegt een kamer te verhuren, ga dan eerst na of in uw huurovereenkomst een verbod op onderhuur is opgenomen. Als u volgens dat contract geen kamers mag onderverhuren, dan kunt u de huiseigenaar om een ontheffing van deze bepaling vragen.
4. Krijg ik minder huursubsidie als ik een kamer verhuur? Als u als huurder een kamer onderverhuurt en u ontvangt huursubsidie voor die woning, dan wordt uw subsidiebedrag verlaagd. Met welk percentage hangt af van het deel van de woning dat u onderverhuurt. De onderhuurder wordt alleen in dit verband als zodanig geaccepteerd, als er een schriftelijke huurovereenkomst is. Is die er niet, dan wordt het inkomen en vermogen van de onderhuurder meegeteld bij de berekening van de huursubsidie. De onderhuurder wordt dan als medebewoner gezien.
5. Moet ik inkomstenbelasting betalen over de ontvangen huur? De inkomsten uit kamerverhuur voor particulieren (hospitakamers) zijn vrij van inkomstenbelasting tot een vastgesteld maximumbedrag. Voor 2003 is dit maximumbedrag € 3595,=. Hebt u meer dan het maximumbedrag aan bruto huurinkomsten, dan geldt de vrijstelling niet maar zijn de kosten die u maakt voor de verhuurder wel aftrekbaar. De vrijstelling geldt niet voor commerciële kamerverhuur, seizoengebonden verhuur en verhuur van een hele woning.
Neem contact ons op wanneer je nog meer vragen hebt!
-- Gegevens afkomstig van het VROM. Laatst bijgewerkt op 24 juni 2004. --
